“沪七条”政策所发挥出的短期效应，已体现在新建商品住宅成交数据中。根据汉宇地产新房监测数据显示，商品住宅销售面积快速下滑至25.93万，环比上周缩幅高达36.23%，剔除国庆长假一周特殊原因外，则成为近10周来最低成交周。出现此现状的原因，除了与新政加码有着必然联系外，同样还受大流房企推盘策略影响。青年报记者 梁超业 综合报道

    上周新房供应创9月以来新低

    在前周暴跌五成的基础之上，上周本市新房供应继续萎缩。数据显示，上周商品住宅新增供应量环比大降41.2%至13万平米，创下9月以来新低。本周供求比滑落至0.47，供应明显不足。

    中房信研究总监薛建雄指出，上周供应持续低迷，一方面原因是，新政之前开发商大量推盘，如今已无量可推，另一方面则与近期预售证控制发放有关。“现在每个区都有一个指导价，高于指导价的楼盘预售需要送到市里批，流程延长一倍，导致短期内供应下滑。”

    政策不确定性也是供应萎缩的原因之一。黄河滔表示，近期国务院决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，未来楼市宏观政策层面走向存在不确定性，加上本市楼市氛围已经转冷，开发商普遍选择观望，放缓推盘的节奏，导致近期新房供应端持续紧缩。

    对于接下来沪上新房供应走势，宋会雍认为，近期政策陆续出台，同时房企欠缴增值税消息传出，对开发商来说，未来利空因素比较多。为此开发商会一方面加快供应，一方面在营销优惠上给予推动，市场会形成交投两旺的热潮。“预计12月中旬供应将恢复正常水平。”薛建雄表示。

      新政下推盘房企定价更趋谨慎

    除成交结构，导致成交均价出现冲高回落趋势外，从近期有推盘举动的项目表现看，房企在定价方面则更趋谨慎也是重要缘故。以热销盘——金地自在城为例，即使周边热门住宅地块均以高价出让，但政策环境的变化，并未使该楼盘进入非理性上涨模式。

    与之相反，房企则倾向于稳扎稳打模式，采取合理定价策略，来有效保障销售进度。进行对比发现，原先大面积的毛坯房源成交均价普遍在16500元/，而近期所推的精装小户型房源，成交均价则基本处在18500元/水平。考虑到所推房源户型、装修情况、区域位置等各方面呈现不同特征，成为成交均价出现上调的关键原因，当前售价基本符合“随行就市”的基调。

    不在少数的房企选择赶在十八届三中全会之前“抢收”，供应急速放量，而同期恰巧碰到“沪七条”新政落地，迫使房企尽可能赶在8号一天时间内，完成网签相关手续，从而规避政策可能带来的不确定性，成交自然随之同步放量，而随后一周时间内，供应不仅急剧萎缩，且实际开盘时间与取得预售许可证时间，两者存在一定间隔期，因此显著制约成交表现。

    同时，限购门槛抬高、二套房首付比例增加，都会造成潜在置业者入市意愿出现波动。

      购房者转投中档楼盘

    近期供应也以刚需盘为重点对象，然而由于“沪七条”提出，二套房首付比例由原先六成上调至七成，并且未来还存在利率上调的余地，因此市场中购房群体出现新变化，一部分资金实力较强的购房者，产生“一步到位”想法。一来，短期内降低日后置换房屋的可能性，从而节省精力、时间的消耗，二来，如当前限购政策不发生变化的话，今后如以二套状态购房的话，购房成本相对较高也是值得思考的问题。在此背景下，一些中心城区的中档楼盘，则进入此类型人群的视野。位于闵行大虹桥万科时一区、宝山大场板块的中环1号、普陀桃浦恒盛鼎城（华公馆），均于近期取得不错的销售成绩。而此类客群重点关注产品总价集中在300～350万元/套区间内。

    汉宇地产市场研究部分析师张颀判断，当前尚处在新政消化初期阶段，因而对于购房者心态或多或少会起到干预效果。反观房企，进行10个月业绩冲刺后，领先房企大多已提前或基本完成年初制定的销售目标，因此在当前政策变化的环境下，冒险选择积极推盘的概率有所下降。全年后期成交量想要延续“金九银十”优异表现的难度较高。同时，在新政发挥短期效应的基础下，或将一定程度上削弱房企涨价动力，尤其以外围区域刚需盘为重点，房价短期内更倾向于平稳走势。