本报讯 实习生 唐昱霄 记者 朱莹 近日，家住徐家汇路378号和388号瑞金新苑的居民有些烦心，原本好不容易签约了新的物业公司对小区进行管理，不想老的物业公司却迟迟不肯撤出，而矛盾的焦点就在小区的地下车库上，两家物业公司对于如何交接这个面积达到3000平方米的地下车库迟迟达不成共识。

    老物业无合同仍管理小区五年多

    瑞金新苑整个小区只有两栋高层居民楼，据一些居民介绍，小区于1998年竣工后，一直由开发商下属的上海申鹏物业管理有限公司进行管理，但是居民对他们的工作一直不满意。居民金先生告诉记者：“这里的物业管理很差，保安不尽责，而且经常发生入室盗窃，甚至一天晚上就发生了三起。”

    小区业委会方面表示，小区与申鹏物业的合同早在2005年底就到期了，但是他们一直就赖着不走。最终，申鹏物业在没有物业合同的情况下继续管理了5年多，但是期间居民的意见也越来越大，金先生表示：“物业管理差，很多业主也不会交物业费，如此一来又是恶性循环，到最后电梯没人维护，保安数量越来越少，连录像监控都没有了。”

    新物业入主却拿不到车库管理权

    由于对老物业不满，去年小区新一届业委会成立以后就开始寻找新物业，并通过招投标选中了上海冶金物业管理有限公司。原本新物业在今年6月1日起就应该接手小区的管理，但是至今老物业依然没有撤出。冶金物业的戴经理表示：“现在两幢居民楼老物业是不管了，但是小区的车库他们仍然占据着不放并派专人看管，他们这么做的目的是因为车位出租有利可图。”

    对此，申鹏物业的负责人徐先生反驳道：“小区地下车库的产权是我们的母公司，也就是小区的开发商上海申新房地产开发有限公司的，当然不能随意转让。当然我们也明白小区只能有一家物业公司管理，所以我们5月份的时候就发过两份信函给新物业，希望他们和开发商商谈车库的交接和收入分成事宜。”对此，戴经理不以为然：“且先不论车库产权是不是他们的，我们觉得正确的流程应该是老物业先和业委会协调好，再由业委会向我们交接。

    现在，我们希望街道的房管所能够介入解决此事。”据了解，瑞金新苑的地下车库有3000平方米左右，大约有80多个车位，其中绝大部分是出租的。

    律师观点：

    地下车库归属要看情况

    上海申骏律师事务所的许建添律师表示：“根据《物业管理条例》第三十四条的规定，原则上一个小区只能由一家物业公司看管。”

    他同时认为：“小区地下车库的归属并不能简单地认为属于业主或者开发商所有。首先要看地下车库是否已经作为公摊面积由业主们分担，如果规划的地下车库是作为公摊面积由业主们分担了，则该地下车库应当为业主共有，除非开发商能证明其享有所有权。”对于物业交接中产生的纠纷，许律师表示应该由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处理。

    房管所回应： 

    地下车库没办过小产权证

    小区地下车库产权到底是谁的？记者专门致电了区房地产交易中心，结果中心工作人员表示，瑞金新苑的地下车库并没有办理过产权证。

    对此，打浦桥街道房管所的一位负责人表示：“瑞金新苑的这件事我们早在两个月前就已经和两家物业沟通过了。小区的大产证是开发商的，我们了解后认为除了卖出的商品房，小区剩下的如地下车库的产权应该是开发商的，我们也敦促他们把车库的小产证尽快办出来，如果当前还办不出也可以先通过协商解决管理交接问题。”

    对于两家物业公司对车库交接流程上的分歧，这位负责人表示：“并没有相关的流程规定，只要双方通过沟通协商好就可以了。如果他们实在达不成共识，我建议向上海市房地局投诉或者拨打12319城建服务热线寻求解决。”