11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告，其间接附属公司恒大地产与第三轮战略投资者签订增资协议，合计引入苏宁、正威、山东高速等六家实力企业战略投资600亿元。

净负债率较年中大降近4成

公告显示，恒大此次引入的600亿战略投资已远超过此前预期的300-500亿的规模。值得注意的是，恒大本次引入的6家战略投资者实力颇为雄厚，既有世界500强企业苏宁、正威等新面孔，也有山东高速、嘉寓等老面孔。

其中，苏宁是中国电器及电子消费产品的龙头零售商，正威是在金属新材料领域世界领先的高科技产业集团，山东高速则是特大型国有企业集团。山东高速此前参与了恒大的第一轮投资，投资额为30亿元，此次第三轮投资又追加200亿元，合计达230亿。另一家老合作伙伴嘉寓，在恒大第二轮引战投时投资20亿元，此次追加50亿元，共计投资70亿，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。

业内人士分析认为，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿战投后，其净负债率较年中大幅下降近四成。在不到一年时间内，恒大就成功引入1300亿战略投资，不仅体现了一众实力投资者对恒大发展前景的认可，也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。

“规模+效益”转型显成效

今年年初，恒大集团大刀阔斧实施战略转型，已从“规模型”向“规模+效益型”发展战略转变，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，其核心就是大幅提升盈利能力和降低负债率。

“我们多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高，公司没有钱，就不可能发展到现在的规模”，在恒大总裁夏海钧看来，恒大用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，才能成就恒大的龙头地位。

随着今年恒大完成三轮合共1300亿战略投资的引入，带来企业盈利能力大幅提升，负债率也实现大幅降低，“一增一降”充分体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，也显示出恒大年初制定的战略转型效果明显。

据了解，今年恒大引入的1300亿战投，其投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。恒大在强劲增长势头、市场对其认识不断加深的情况下，估值呈稳步上升趋势，而此次第三轮引战的投前估值也提升至3651.9亿。

在引入战略投资的同时，恒大还正实施多项举措，推动负债率的持续下降。2017年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。在5、6月份两个月内，公司迅速还清总额高达1129亿的永续债，提前超额完成目标，显示其强大实力的同时，也释放了近百亿股东利润。

在今年一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。而此次公告中显示，得益于此次战投引入，净负债率大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。

未来三年利润承诺超预期

据悉，恒大未来三年的利润承诺大幅增至1650亿，已超过市场预期。公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升近一倍。

业内分析，恒大之所以如此承诺，是从多方面做好了准备，实施多项举措，推动负债率的持续下降和利润增加。首先是实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；其次恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用，实现强有力的成本控制，中报显示，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半；与此同时，良好的业绩也带来利润大幅增加，据统计，恒大在2017年1-10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国前列，权益销售额是销售业绩最真实的反映，更客观显示房企真正的实力。

业内人士分析，按照恒大以往的增长速度推算，最新公布的利润承诺实际上相对保守。按照恒大地产去年公布的利润承诺，其今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示，集团上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。截至去年年底，恒大已售未结算收入为1924亿，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，占到承诺利润1650亿的约六成。

目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算，市值将达7500亿，而中国恒大目前市值仅为3150亿，未来仍有巨大的上涨空间，未来三年的1650亿利润承诺被业内看好。

文/王娟