昨天，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

青年报首席记者 范彦萍

城市新青年有购房机会

上海中原地产市场分析师卢文曦解读了该政策的意义所在，即限购政策进一步优化。

他分析说，以前，非户籍购房需要以家庭为单位才能购买。现在，大龄未婚人群占有一定比例。这次政策优化后，城市新青年有购房机会，留住这部分人可以保持城市活力和竞争力。此外，临港新片区、青浦新城、奉贤新城等原先人才政策继续执行，尽可能覆盖多层次不同需求，体现住房政策更加合理化，更能满足住房梯度消费需求。

“该政策还能促进区域职住平衡、产城融合。”卢文曦认为，当前楼市交易关注度较高的区域多聚集在外环外，比如重点发展的五个新城等。上海产业区主要聚集在外环外，人是跟产业走的，在外围区域购房满足职住平衡。并且刚需和首次改善群体购买预算相对有限，外环以外区域可以提供大量总价在600万元以内的产品，二者有相当高的匹配度，可见政策有非常强的针对性。

他还认为，稳定市场信心和预期。去年9月以来，楼市政策多次优化，释放刚需以及改善需求，市场总体保持了平稳运行。今年1月尽管是淡季，但二手房交易维持一定节奏。此次对楼市政策进行优化，是立足支持合理住房需求，因城施策、精准施策，既是对前期效果的巩固，也能够进一步强化市场信心和预期。目前，原先在市场过热时期出台的从严政策现在基本得到优化，可以更好的满足刚需以及改善的需求。市场对政策有消化过程，并且前期政策利好还在稳定释放中，政策效应积累会产生“质变”，市场信心会逐步向好。

不仅如此，卢文曦还做了市场研判，认为小阳春行情值得期待。因为“政策利好覆盖面较广，非户籍置业需求也是市场重要组成部分，有消费潜力可挖。”具体原因有三：一是短期市场关注度会有所提升，但毕竟马上面临农历新春，是传统交易淡季，但是政策效应会积蓄，大概率在年后释放。二是有利于稳定市场交易，外环以外是楼市交易的“基石”，以去年新房成交为例，外环以外约占全市7成的量，二手房外环以外约占5成，这部分交易稳步释放有助于全市交易释放。三是小阳春行情值得期待，叠加前期政策利好，小阳春大概率会有不错的表现，一旦交易数据有明显反弹，购房热情有望进一步回归，为上半年上海楼市稳中向好发展奠定基础。

“宜租则租、宜购则购”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析此次政策要点时谈到。“一是取消非本市户籍单身人士限购。此前非本市户籍单身人士购房，需满足‘5年社保+已婚’条件，而现在取消了‘已婚’条件。基于房地产市场新形势和新要求，对过热时期过严政策进行了调整优化，支持在沪稳定就业的非本市户籍单身人士购房安居需求。二是明确优化限购区域范围。此次非本市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，崇明区除外。外环以外区域约占全市60%的房源量和交易量，购房空间充足，更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。三是更优人才购房政策继续实施。此次优化政策与人才安居购房政策形成梯度政策体系。自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，继续实施已出台的更优人才安居购房政策，其缴纳社保或个税满3年即可。”

他进一步分析说，该政策满足了多样化和多元化住房需求。立足合理住房需求和新情况，充分考虑上海数量相对庞大的单身青年群体置业需求，对有能力有需求通过市场化方式来解决居住问题的，积极优化购房政策予以支持。“宜租则租、宜购则购”，租购并举满足居民多样化、多元化的住房需求。

与卢文曦的观点相似，严跃进也认为，此次新政能更好促进区域职住平衡和产城融合。此次在外环外区域的优化购房政策，覆盖了五个新城和南北转型等重点区域，在支持新市民、年轻人等群体安居购房的同时，有利于更好推进城市发展、产业聚集，促进区域职住平衡和产城融合。

在谈及政策的影响时，他分析说，2023年下半年以来，上海及时调整优化房地产相关政策措施，包括：认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等，有力支持居民刚性和改善性住房需求，市场总体保持了平稳运行。此次针对非本市户籍单身人士购房政策进行调整，是立足上海实际，因城施策、精准施策。目前，上海已对市场过热时期从严政策基本作了积极调整，为市场创造了良好的政策环境。

关于“取消非本市户籍单身人士购房政策”有一定呼声，严跃进认为，此次上海出台政策积极回应，体现了政策的精准性和及时性。该政策下，较多非本市户籍单身人士将直接获得购房资格，合理诉求得到积极回应。

他还分析说，此次政策出台预计将有积极良好的市场反馈。随着一系列政策效应的逐渐释放，购房者入市信心和积极性将明显增强，购房节奏也将加快。随着房地产交易行情的提振，上海房地产市场将更加平稳运行和健康发展。

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