上海房屋租赁市场升温，刚刚过去的4月，上海房产之窗房屋租赁指数为1943点，突破历史高位。之前的高位纪录是2017年3月的1939点。这也是自2018年7月起，租赁指数告别环比九连跌后，连续第十个月环比上涨，且三个月来环比涨幅持续扩大。

据了解，上海房屋租赁市场上各类换租表现活跃，年轻家庭对租房的品质需求提升。

青年报记者 吴缵超

家庭型改善租房需求凸现

4月，上海房屋租赁市场继3月进入季节性租赁高峰后，旺盛需求不减，呈现量稳价升的态势。

上海房产之窗房屋租赁指数报告指出，4月租赁市场的变化，源于各类换租表现活跃，成为市场主力，新租需求因人口流入减速而有所放缓。从户型看，中小户型需求量大，租金涨势亦然，这与当前租房人口类型包括家庭，以1-3人的租房结构有关。从区域位置看，新兴城区成交量要大于中心城区，出现城区间互相渗透换租的众多案例，而且新兴城区的不少非商品房小区出现租金涨幅超过商品房小区。

新兴城区部分区域正呈现出需求密集特征，接近中心城区。尤其是交通及规划日臻完善的近郊越来越吸引人群，相对低的租金水平引发租客的集聚效应。而中心城区表现为起租门槛较高，房源较少使得租金涨幅依然高于新兴城区。

在新兴城区一些板块成交案例中，家庭型改善租房需求凸现，对小区环境及装修品质最为关切，可接受租金弹性较大，推动行情。如浦东三林、浦东唐镇、闵行龙柏金汇，租金分别上涨0.36%、0.35%、0.32%，区别于以往企业主、高薪人群的外板块流入性租赁需求，家庭型租客中以租养租、暂缓置换的情况较多，且往往签订2-3年的中期租约。

上海房产之窗房屋租赁指数报告认为，年轻化家庭类租客比例上升，推动品质化租赁需求释放，资金暂不足以支持置业或置换，又有急迫的改善愿望，不满足于租借老旧小区、普装以下房源。由此，新兴城区的高端市场需求冷淡局面有变，成交出现升温。

另外，部分非商品房小区反向走势，租金涨幅后来居上。以整租房源为例，临近轨交、CBD、园区的老工房（售后公房）、动迁配套房，由于之前底价低，租金涨幅5%左右，高于商品房小区2%-3%的涨幅。

同面积、同户型换租案例增多

上海房产之窗房屋租赁指数报告称，中低端市场的刚性、改善需求尤其是换工、搬迁等导致的换租需求上升，成为本轮租房的关注点。其中包括租客或改变居住区域环境、或追求居住品质喜好等产生的换租需求。

调查显示，中端市场除传统刚需、改善外，一个显著特点是同面积、同户型换租案例增多，面积改变让位于品质改变。而在城市副中心、新兴商务区、产业园区板块，租金涨幅同样明显，如浦东花木、闵行七宝、浦东张江、普陀真如，租金分别上涨0.49%、0.38%、0.37%、0.32%，其中二室户型平均租金为6619元、5856元、6506元、5955元；三室户型平均租金为8447元、7572元、8380元、8796元。跳槽带动的换租需求仍在释放，而搬迁换租需求的叠加推升了行情，享受型需求成为动力。

与此同时，具有较高收入水平的白领及创业者，对居住位置、装修标准等条件敏感度高，部分租客未觅到满意的个人房东出租房源，转而求租价格更高的长租公寓。在下跌板块中，如浦东外高桥、闵行春申、青浦徐泾租金分别下跌0.10%、0.06%、0.02%。调查显示，这些位于外环以外的板块，除去本地工作的租客外，外板块流入的改善型、品质型租客少，需求不足导致成交平淡。

上海租房的低端市场需求最大，仍为租金领涨区域，调查显示，尽管是低端市场，但租客年轻好变，快速流动导致换租需求扩大，这与工作调动带来换租关联不大，更多的是学友亲朋间的聚合效应，以及临近大学、商业综合体等方便学习、生活的需求。

比如浦东航头、松江城区、青浦新城、宝山顾村租金分别上涨0.73%、0.70%、0.67%、0.52%，其中一室户型平均租金为2419元、2353元、2215元、2425元；二室户型平均租金为2959元、3041元、2732元、3067元。调查显示，上述四板块内租客由新入沪人员为主，多为工作年限短、收入水平较低者，人均租金成本1500元以内的房源备受欢迎，在此价位段，由于需求庞大，也成为各类长租公寓布局重点。而在一些经济别墅区板块的公寓楼，租客则以多人合租、分割单间租赁为主，整租行情不旺，如青浦赵巷、松江莘闵租金分别下跌0.10%、0.07%。

[相关新闻]

国家统计局：房地产市场基本延续平稳态势

昨天，国家统计局发布了今年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，4月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。

刘建伟指出，4月份，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

同比方面，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大，三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅涨幅与上月相同。

数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

青年报记者 吴缵超