一个刚到上海的创业者，有没有一个安全、便利的房子，可以直接拎包入住？长租公寓便提供了这种可能性，它正成为毕业不久来沪就业的新上海人的选择。

如今，长租公寓市场确实火了，它的运营情况到底如何？记者日前走访了沪上数家长租公寓时发现，在张江等不少热门板块，长租公寓企业收纳房源的竞争已经白热化，正在运营的房源，租客几乎全满。但是，部分租客对长租公寓服务一般、收费偏高等的抱怨声也层出不穷，这也让不少年轻人对这样的租赁住房心里没底。 青年报记者 顾金华

现状

长租公寓在沪生意火爆 房企涉水争当“包租公”

自2015年开始，从中央到各级地方政府，都陆续出台了培育租赁市场和机构房东的政策。租赁市场也在爆发。链家研究显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿，预计到2025年，住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

在政策和市场双重利好之下，一线城市和重点二线城市出现了大量的机构房东。通过对租赁尤其是机构房东的扶持，来培育规模化、专业化的租赁市场。过去，长租公寓难以红火，因为运营成本居高不下，只能依靠政府支持，或集中在毛利率高的高端市场。如今，互联网技术为长租公寓带来新的可能。

今年上半年，全国多家长租公寓都获得大笔投资，甚至不少连锁酒店品牌也在考虑转做长租公寓。这其中有两条关键因素：一是租房人群的变化；二是清晰的行业盈利模式。

随着众多企业及各路资本涌入，长租公寓市场正在迅速发展，包括万科、碧桂园、龙湖、远洋等大型房企纷纷涉水长租公寓场。如碧桂园于今年5月成立长租事业部，把上海作为长租公寓产品的第一站，今年年底将在上海区域推出首个长租公寓项目。

与此同时，传统地产经纪企业则携带房源优势杀入这一市场。如链家集团推出“自如寓”，将上门到链家挂牌出租的房源，全部纳入到“自如”体系。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者，像大宁这样的房源，无论是老公房还是商品房，只要有房源他们都会收。

记者了解到，当前长租公寓主要分两类：一是“代理经租”式的分布式公寓，即企业从个人房东手里收取房源，经装修后租出，负责日常运营服务；二是集中式公寓，即企业购买或租赁整栋房屋，对其内部进行改造，再出租给房客。记者调查中发现，在张江、大宁等这些热门板块，长租公寓都很受欢迎，其中不少品牌长租公寓长期呈现供不应求的状态。

记者了解到，长租公寓的租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白领。租客税后月收入层级普遍偏低，且年轻未婚人士占绝大多数。对于这些租客而言，刚毕业就买房的可能性不大，长租公寓可以给他们提供一个相对稳定的住所。

沪上长租公寓之所以火了，不少新上海人表示，最看中的就是这类公寓的便捷和安全。“看了一次房，我就直接签合同了。不用打扫，不用另外购买家具电器。”租客李小姐告诉记者，刚到上海，人生地不熟，在长租公寓可以直接拎包入住，不用一家家去房客家看房，“毕竟是女孩子，考虑最多的还是安全性，长租公寓大多都有24小时监控，这点让人很放心。”

采访中，不少租客反映，目前长租公寓主要还是分布在中环甚至外环外，市中心可供选择的很少，如果能够在市中心多提供长租公寓的住所，那将能带来更多的便利。

现场

闵行“冠寓”：安全、拎包可入住 标配阳台

就在上个月，沪闵路277号推出了387套“冠寓”品牌长租公寓，主要面向周边紫竹科技园区、闵行经济开发区等工作的职场白领，以及上海交大、华师大等年轻的高校师生。推出不到一个月，预订出去的房源已达50多间。

上周四，记者来到沪闵路上的“冠寓”公寓，这里一共有三幢公寓楼，楼与楼之间互相连通。房型分为有一室一厅一卫和一室一厅一厨一卫两种，所有房间均配有阳台。

在其中一套20平方米的房间，记者看到，房间环境整洁，配备了必要的生活设施，有厨房、卫生间、卧室，床、沙发等也一应俱全，完全可以拎包入住。

区域运营经理李品玲告诉记者，冠寓出租的对象为高校师生、职场白领。此次推出的长租公寓目前在试运营阶段，到今年年底前会正式全部对外开放，目前2至5层的房间处于出售状态，共200间房已经有50多间被预订出租。李品玲介绍说，冠寓的房间一个月起租，签约满半年送一个免租期，满一年送两个月免租期。

记者发现，比起一般的出租房，这里提供的安全保障具有很大优势。在楼道配备摄像头24小时监控，刷门禁卡才能进入楼道，每间房还配有智能化密码锁。

魔方公寓张江店：230多套房源只剩3套在租

空置率是长租公寓的重要指标。从目前情况来看，一些大品牌的长租公寓在上海已经呈现供不应求的状态。其中，魔方公寓是国内集中式公寓的行业翘楚，目前在上海有十多处布点，房客两三千人，但是不少房客表示，“要租自己喜欢的房型，有时候还需排队”。

上周五，记者来到位于张江附近的魔方公寓，这里距离地铁口不到1公里。正在负责出租房源的一位负责人告诉记者，房源非常紧张，230多套房租到只剩3套。

“来这里租房的不少是刚毕业的大学生，他们就在附近的张江园区工作，他们对居住条件有一定的要求，宁愿多出点钱，也不肯忍受群租或‘二房东’。”该负责人告诉记者。魔方公寓定价每月2000多元到4000元不等。记者看到，一间约20平方米的单间，带有独立卫生间和迷你厨房，价格为3000元出头。

除安全之外，便捷的服务也成为长租公寓的优势。记者看到，魔方公寓不仅可以免费代收快递，利用APP、微信公众号等，租客可以进行水电费缴纳，或发出房间维修申请。不仅如此，其周边有购物广场、超市等配套，生活购物也同样便利。

万科“泊寓”国创店：租客希望能在这里交到朋友

上周五上午，泊寓上海张江国创中心店的小黑板上写着“今日房源还剩8套”。店内只有工作人员和少数几位租客在二楼公共空间办公。

带看房的销售人员告诉记者，这里出租的每个房间都配有电视、冰箱、洗衣机等家电，户型面积为20-50平米。泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由创业者。

记者了解到，长租公寓合同可长可短，可以半年或者一年一签。为迎合市场需求，品牌长租公寓更多将目标租户定位为年轻人。万科泊寓就将租客年龄确定为18-40岁。

为了满足年轻人的社交需求，长租公寓一般都设有宽敞的公共活动区域，包括台球、家庭影院、健身房等。在记者采访的过程中，正好也有一位姓张的男士前来看房。张先生说，选择长租公寓一方面可以给租客提供独立的生活空间，更加私密、安全，但是也可以走出个人空间，去公共空间参与社交。

问题

虽然是一片叫好声，伴随着市场爆发期一同到来的，还有各式各样的问题。

租金是贵是廉？

装修很好，但租金普遍比周边市场价高

刚到上海工作不久的钟先生告诉记者，之前在找大华那一片的长租公寓，十几个平方米的房间一般价位都在2500元上下，但是差不多类型的普通租房只要2300元左右。”钟先生说，长租公寓的房子比较干净，不过感觉价位相比同地段其他的房子还是稍贵。从经济实惠的角度出发，钟先生比较倾向二人合租，而自如的房源选择就比较少。

“而且在网上看到过长租公寓室友强行退租，导致其他租客多承担水电费的事情，感觉有点担心，如果是传统的租房模式，还能直接见到房东，在遇到这类事情的时候还可以协商解决，但是长租公寓是公司化运营，遇到事情不知道找谁商量，所以最后还是没有自如选择。”钟先生说。

据一份针对品牌长租公寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。分散式长租公寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价较低，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。据业内人士透露，由于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出一些。

服务是好是坏？

管理者花大代价去运营，但依旧投诉不少

虽然长租公寓正在被越来越多的年轻一族所接受，但是网络上还是可以看到很多来自房客的抱怨：服务一般、房源与承诺的不一致、押金无法及时退还等等。“地理位置还是太远，去大卖场买东西还得打车去”，“楼下的公共空间搞得不错，但是没有小区概念，没有绿化、没地方散步”、“不少房间朝北，被子、衣服都没有地方晾”……

一定价格下，居住环境仍是多数房客的首要考虑条件。记者发现，虽然大多数长租公寓都是以其服务在吸引租客，但是不同品牌长租公寓的租客中，仍有不少租客反映房间隔音效果差，较高的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。

“这是个需要花很大代价去运营的行业，有些方面，我们确实需要提升。”某长租公寓的负责人朱先生告诉记者，一些试图以增值服务吸引租客的企业，却也面临着不少难题。目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公寓运营商都在尽最大努力解决品质和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善，首先是要有充足的房源，其次是降低拿地成本以及运营中的费用。

租期是长是短？

最短签一个月，但最长也只能签一年

“房租是2015年8月签的，到这次签合同，涨了25%。活生生的直接涨价！说是跟着周边地区涨价的。说中间涨过2次了。半年涨2次。我是跟不上节奏了。”一位租客在网上吐槽自己租住一间长租公寓时碰到的问题。

记者了解到，市民在长租公寓签约时租期并不算特别长，虽说最短签1个月，但最长普遍也只是一年一签，也让很多年轻人对租金预期的上涨心里没底。“本来租金就不算便宜，如果每年定要涨一次房价，那我们租住在这里会缺失一些安全感。”这“一年一签”的时间究竟算长是短？恐怕真正想长租的人对此不能完全满意。“外面找中介说不定能租到2年的，水电煤也相对便宜多了。那长租公寓对我们年轻白领的好处，可能完全就是拎包入住，装修尚可。方便懒人，但总体而言不够实惠。”

记者随机采访了几位租客，他们均表示，考虑到上班方便而选择了长租公寓，如若工作发生变化或具备一定经济能力时，会选择搬离。目前租住在张江长租公寓的租客秦先生告诉记者，年后他会考虑搬到市中心的老式公房，除了上班地点稍远之外，与朋友聚会、拜访客户都会方便很多。

利润是高是低？

目前盈利能力较弱 利润收入并不高

记者了解到，长租领域主要有四类参与者，开发商类（万科、龙湖等）、中介类（链家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和创业类（You+、湾流等）。据业内人士介绍，目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，有一部分还处于亏损状态。

事实上，单纯依靠租赁业务，长租公寓的利润空间并不算高。“前期拿地投入多，后期还要维护，所以短时间内想赚钱并不容易”，一位长租公寓的负责人告诉记者，不少企业争相进入这个行业，其实是看中了后期金融消费、生活消费等增值服务的想象力。而对于开发商来说，还考虑到了流量的成长性。

尽管入局者众多，但目前长租公寓在租赁市场所占的份额不到5%。总的来说，市场格局未定，长租公寓的发展仍在早期。

不过从长远来看，品牌房企还是对长租市场颇有信心。较早探索长租公寓领域的万科“泊寓”，现已在28个城市拥有8.4万间公寓。

预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。龙湖“冠寓”则在16个城市布局，其在今年中期报告中明确提出，2020年长租公寓目标收入为20亿元。 

[出路在何方]

获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公寓面前困难重重，出路到底在何方？

要有稳定的租期和优质的服务

但是，无论如何，机构化运营的长租公寓，比普通“二房东”更有竞争力。无论舒适度、性价比还是增值服务，长租公寓房源信息真实，为新一代城市租房群体提供了一个更好的选择。

近期，为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。同时，在租购并举、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

上海链家首席市场分析师张月告诉记者，长租公寓这个细分行业才刚刚开始，真正的服务竞争力差别、商业模式都还没充分展现，需要长期的用心培育和投入：消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等等。所以长租公寓经营属于服务业，要在线上和线下很深度地去运营，服务更要落地。举例来说，哪怕提供较好的保洁服务这一项，要想做到满意也要管理得非常细致。如果这些解决不了的话，消费者体验就不会好，体验不好整体经营效益就不够。

张月认为，长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，而是一个长态与常态的经营。除此之外，政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以起到一定程度减轻运营负担的效果。

要提供特定的投诉渠道给租客

“千万别来住！开始看房间干净，大堂漂亮就入住了，活生生被坑了两个月。经常跳闸冰箱东西全化了，冬天没热水，一个月后房间顶灯坏了要我自己赔！”网友表示，公寓的工作人员上班时间玩手机，续费还要等她把游戏玩好。记者昨天在大众点评网上搜索时发现，对于长租公寓，租客的投诉颇多。投诉集中在长租公寓的服务一般、随意涨价、水电煤价格偏高等。

长租公寓要解决租客“住”的体验，只有产品体验一流，租客才愿意支付更多的房租来住长租公寓。记者了解到，目前，部分品牌公寓宣传与实际租住情况有出入，客户反馈低于预期，性价比不高。

“目前，在长租公寓的硬件投入上基本差不多，未来真正出现差异化可能会在服务上面。”据一位不愿透露姓名的业内人士表示，长租公寓正处于起步期，缺乏对其监管措施，“如果要想把长租公寓市场做好，就必须要提高服务质量。”该业内人士表示，政府部门必须要加强对长租公寓的监管，提供给租客特定的投诉渠道，这样才能真正有效地解决租房遇到问题。