家有公租房24平方米，公公作为承租人已经过世，这间房子我能继承吗？置换房屋，到房产交易中心拉完产调，上家个人债务背景到哪里才能打听到？父母给儿子准备婚房，怎样做公证既能保证老人为此付出的一生心血，又不会伤害小夫妻的感情？……眼下，高企的房价突破了常人可以承受的风险范围，让沪上不少家庭不得不牵一发而动全身。昨日，本市公证行业协会的多名资深公证员在本市司法局行政服务中心组团举办了一场公益答疑会。针对集中突出的房产与遗嘱等法律问题，不少市民抛出了冷思考：“买房堪比博人品，房产交易中心何时才能与司法部门建立信息数据共享，预防那些恶意制造诉讼的‘老赖’上家？”

    青年报记者 卢燕

    房产置换，老人“心愿”如何了？

    昨天下午，一位远道而来的老先生向公证员吐露了自己的心声：他与老太太给儿子准备婚房，不得不变卖自有房产。二老想跟媳妇约定，如果日后离婚，父母出资的金额要还。能做怎样的公证，既保障父母权益，又保障年轻人感情，这个问题在他心里反复打转。

    杨浦公证处公证员蔡煜表示，每家都有特殊的情况，相对来说，有几种方式比较多。首先，常见的是用借款的形式。做一个还款协议，约定一个较长的还款期限，例如20年，年利率10%。到时候如果子女的感情好，老人考虑钱不要了，可以再补充声明，或以遗嘱的形式。如果要还但子女不理睬，可以到法院申请强制执行。还款协议上署名，夫妻两个人一并签名。第二种方法，有的老人把自己的名字写在产证上，或者把户口迁入。第三种方法，以赠与的形式实现自己的想法。做声明和遗嘱，父母和子女分别到公证处发表声明，注明房产的出资情况。

    一套动辄数百万的不动产凝结的很有可能是房主大半辈子的心血，立遗嘱后，房屋发生了变化，重新置换，遗嘱该如何处置？

    对此，上海东方公证处公证员潘浩回答说，遗嘱所处分的对象发生了变化，如果还是需要立遗嘱的话，建议还是重立公证遗嘱，收费也需要重新收取。

    动迁房、公租房，老房有变怎么办？

    目前，沪上老城厢等中心城区还有不少公租房与有待动迁的老旧房屋，里面居住的大多是远远超出房龄的白发族。答疑现场，有市民咨询，动迁过程中，老人是否可以就将来获得的动迁房和动迁款的分配进行遗嘱公证。

    蔡煜回答说，动拆迁有两种形式，拿钱或者拿房。可以到公证处做一种原则性的遗嘱。写明“我xx财产归xx继承，剩下的财产（不管形式如何）归xx所有。”将财产的主要意思表达出来即可。具体细节再议。

    除了等待动迁的旧房，公租房还包括上世纪的时代产物之一单位配租房，以及承租人花钱到二级市场购买的里弄住宅。这些年事已高的承租人如果过世，他的后代是否还可以挤在这面积狭小的亭子间里？公租房又该何去何从？蔡煜表示，目前，《继承法》的相关条款与上海的司法实践都指出，公租房不属于遗产，无法继承。这意味着承租人过世后，这套公租房的房卡上所有登记户口的人员需要一起到房管部门申请变更承租人名字，协商提议一名新的承租人。

    买房遭遇“腹黑”上家怎么办？

    下家付了180万首付款，临近过户的关键时间，上家掏出一张借条安排自家亲戚来一场诉讼，法院将正在过户之中的房产查封……不少有过买房经验的人吐槽说，二手房交易市场里的“坑”防不胜防。房产有无抵押可以到房产交易中心拉产调，但如何避免交易的一方隐瞒甚至恶意制造个人债务？

    蔡煜回应说，一些有风险意识的购房者会在签购房合同时去房产交易中心拉一份产调核查房产有无抵押。但不少纠纷是出现在下家房款付到一半，上家因为债务问题给下家制造了隐蔽性很强的麻烦。由于目前房产交易中心与本市法院的立案庭还没实现信息对接，实践过程中，公证处可以为当事人提供全市法院系统整理汇总的“老赖”名单，但如果接下来相关当事人的立案信息也可以查询到，由公证处出具一份法律意见书，在很大程度上可以为购房者“擦亮眼睛”。

    此外，蔡煜提醒，虽然没有遗产税，但如继承好财产后，再进行转让，就征收个人所得税。继承人以家庭为单位，除了继承房产，没有其他房产，转让时不交所得税，否则要交差价征收20%。

    外地委托买卖房，责任自己担

    资产保值，房产似乎仍然是不少人的主要选择，外地买房的现象也不在少数。

    答疑现场，有年轻人咨询，父母有一套房子在外地，想要委托当地的朋友帮忙卖掉，请问去做公证的话，要准备些什么材料？

    上海市松江公证处公证员夏专红回答说，委托公证是窗口办理的最为常见的一种公证。要求夫妻俩到场，携带好身份证、户口本、结婚证、购房协议、购房合同，异地朋友的身份证复印件。到公证处办理。若有购房发票、购房合同，也都可以带好，确认产权信息。

    此外，潘浩补充介绍说，接待委托公证的时候，公证员会非常“啰嗦”，会把所有的风险都告诉大家。最好是委托给自己的家人，尤其是涉及到财产处理、合同签订等权限。另外要提醒的是，委托书可以撤销。委托书签署后，相应的法律责任还是由委托人自己承担的，所以要特别谨慎。