本报讯 最近房地产市场“狼来了”的小道消息不少，无外乎放宽二套房贷、税收优惠等“救市”政策。而就在昨天下午，央行突然召开会议，与住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；而拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。至此，“救市措施”算落地开启。

    昨日，央行最新公告显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

    另外，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

    同时还要求，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险。

    昨日，财政部同样发布最新《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，而此前规定是五年。

    该新规将从今日起执行。

    [专家]

    “组合拳”释放稳定市场积极信号

    “这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

    中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”

    而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。

    “此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16%的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8%，购房者负担将会有所降低。

    不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。

    据新华社电

    [市民]

    利好！是时候出手买房了！

    “利好来了，二套房首付终于降了！”从昨天下午开始，不少市民开始互相传递这一利好消息。市民王先生至今和父母仍然挤在一套60平方米的老式公房内。“小区的配套设施很旧，挤在一起居住也不舒服，所以我们很希望买套大点的房子改善居住环境。但是上海的房价实在太贵，中环以内的房子动辄一套300万元以上。”王先生告诉青年报记者，按照之前的政策，二套房首付起码要付到200万元左右，他们根本承担不起。“如果降到4成的话，压力会减小很多。”王先生表示。

    和王先生的想法一样，青年报记者昨天随机采访了多位市民，大多数市民认为“靴子”落地后，上海的房价还会继续上涨，所以已经到了购房的好时机了。市民朱先生则表示，“之前已经在传二套房要降低首付比例了，但是没想到会降那么多，大大出乎我们的意料。”

    [房产中介]

    连夜加班 希望借东风促成交

    利好政策刚刚出台，市场上立即闻风而动。昨天晚上，沪上的一些房产中介开启了加班模式。中介希望借着政策的东风，加快交易步伐。

    昨天晚上7点左右，镇宁路上的房产中介一片热火朝天。中介业务员手中的电话一直响个不停，目的就是为了将利好消息尽快告知给手中的意向客户，可以让他们加快入市的步伐。一家中介的负责人告诉青年报记者，政策出台之后，好多业务员都是主动回来加班的，因为接下来肯定是市场的一个爆发点。

    青年报记者了解到，因为新政刚刚出台，多数人对政策还不了解，目前房价还没有发生大幅变化，不过已经有购房者连夜出手下定金，避免后期可能出现的价格波动。“此次两个利好消息同时出台，对二手房市场就发生一个乘数效应，这不是一加一等于二的市场预期，而是会极度被放大，后续整个市场的供需应该会呈现一个供需两旺的状态。”一中介负责人表示。

    但是，在上海，由于目前还是限购政策，楼市利好新政带来的效果有可能有所削弱。对此，专家分析，长远来看，市场规律还是在起作用，政府只是在其中起到一定的平衡作用。至于将来楼市的走向，还是要从市场的大局，去分析供求的基本面，然后对房地产市场做独立的判断。

    [申城楼市预测]

    营业税新政会明显促进普宅交易

    财政部发布楼市新政，3月31日起调整个人住房转让营业税政策。根据调整后的新政，最大的受益者为2年以上、5年以下的普宅交易。据青年报记者所悉，沪上此前这类交易的执行标准为按交易差额征营业税，现在是免征。

    折算到具体房价，若以营业税率5.55%来算，以外环外一套满2年230万元普宅为例，买入价100万元，原营业税费=（230-100）万元×5.55%=6.6万元，现在免征。若以300万元的非普通住宅为例，买入价100万元，原营业税=300×5.55%=16.65万元，现营业税=（300-100）×5.55%=11.1万元，前后节省5.55万元。

    上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，新政不但减免交易税费，对2年以上、5年以下的普宅交易过程会起到明显的润滑效果，更助于挂牌量的提升，尤其是外环外区域，但不会对目前的供求结构和流量带来冲击。

    据对中原地产门店调查，满2年不足5年普通住宅挂牌比重并不高，其中外环以内约占5%-10%，外环外区域占20%左右。不少业主为了减少交易税费，一般持有五年后才挂牌出售，因此此举会刺激卖方抓紧挂牌出售。根据外环内、外二手住宅6：4成交比重推算，新政执行后，全市二手住宅挂牌量增长幅度在7%左右。

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