眼下沪上竟然出现三套房贷不仅“堂而皇之”违规发放，甚至利率还可打折有优惠的咄咄怪事。记者昨日经过调查了解到，一手房和二手房买卖都存在一条龙服务将三套房贷“包装”成小贷的现象，实际贷款利率甚至是基准贷款利率的9.5折。有关部门近期在下发通知中直接提及违规发放三套房贷的行为，此举被银行业内人士解读为显然是意有所指，但在客户、开发商、贷款中介甚至银行多方参与其中的情况下，外界调查面临很难深入的现实问题。本报记者  徐可奇

    》记者调查

    一条龙服务“包装”成小贷

    “限贷根本不是问题，哪怕你属于三套房贷的情况也有办法搞定。”一家大型开发商的销售经理王先生昨日打电话给记者，推销该公司在上海周康板块的一处别墅楼盘。当谈到贷款问题时，销售经理王先生居然对违反限贷政策的操作“打包票”，记者随后亲自来到该楼盘进行调查。

    记者来该楼盘现场后发现地处外环外，当记者表示出对搞定三套房贷的质疑时，销售经理王先生笑言：“眼下做三套房贷当然不能直接以这个名义报给银行，而是在开发商这边给客户提供一条龙服务‘包装’成小企业贷款。”

    “三套房贷和小贷有什么关系？两者怎么能扯到一块儿？”记者仍然不解其中的“奥妙”，进一步向销售经理追问。

    不过，销售经理王先生对此显得司空见惯：“别说是三套房贷，哪怕就是四套、五套甚至N套房贷，都保证能帮客户办出来。”

    销售经理王先生接着向记者介绍，虽然在名义上，三套房贷和小贷的性质不一样，一个属于个贷业务，另一个属于公司贷款业务。而且根据银监会的规定，银行根本不能给申请三套房贷的客户放贷。

    不过，开发商向属于办理三套房贷情况的客户提供了一条龙服务：只要客户先支付总房价的三成到账，开发商会和客户签订一份房产共有产权的补充协议，约定客户与开发商按照三七开的比例享有房产的处置权益，下一步是开发商协助客户办理房产过户拿到产证，随后客户将房产抵押给银行，以个人申请小企业经营贷款，于是名为小贷实为三套房贷的操作就“瞒天过海”完成了。

    “三套房贷怎么不能办呢？其实也不是我们一家公司在操作。”销售经理王先生坦言，目前不少有钱人为规避限贷政策都采取了这种方式，而且开发商和客户签订的房产共有产权的补充协议具备法律效力，对双方来说可以避免“后顾之忧”。

    》贷款中介

    向客户收费 利率甚至可下浮

    “其实不仅一手房可以通过开发商搞定三套房贷，而且二手房也可以操作。”一家位于杨浦区的贷款中介公司的副总经理刘先生对记者表示，二手房办理三套房贷的流程与一手房基本相同，只不过是由贷款中介充当开发商的角色，在与客户签订协议后为其垫资。

    当记者问及这种“灰色操作”的收费情况时，贷款中介人士刘先生表示收费是根据客户需求来定，即与实际办下来的贷款利率挂钩。如果客户可以承受利率上浮10%-20%，那么贷款中介一般对每笔业务的收费在5000元至8000元。

    “但如果客户希望利率下浮有优惠的话，也不是不能做到。”贷款中介人士刘先生告诉记者，在三套房贷“包装”小贷后，根据相关政策规定，小贷业务在满足一定的情况下可以享受利率优惠，因此三套房贷能够钻这一“空子”。

    贷款中介人士刘先生当面拿出两份合同给记者看，一份是首套房贷，放贷利率为5年期的央行基准贷款利率，而另一份是经过“包装”的三套房贷，放贷利率反而比前者低，在5年期的央行基准贷款利率的基础上打了9.5折。

    “当然三套房贷利率优惠不是白给的。”贷款中介人士刘先生坦言，对于这种情况，贷款中介公司一般按照房贷额度的2%-3%收取服务费用。以利率下浮的100万元三套房贷为例，贷款中介要向客户收取两到三万元，但是客户能够节省房贷利息总支出约20万元。

    》部分银行

    房贷审批“防火墙”有松动

    “事实上，房地产信贷的松动不小，只是对外不怎么说而已。”沪上一家中资银行的分管副行长对记者表示，根据2012年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增速回升是主要原因。

    记者了解到，9月末的人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，比上季度末高1.9个百分点；其中个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比上季度末高1.6个百分点，前三季度增加6728亿元。

    “房地产信贷规模明显增加，意味着房贷审批的‘防火墙’有所松动。”以上分管副行长分析，今年前三季度小微企业贷款增加1.35万亿元，这个数字看似很高但难免其中有“水分”，例如三套房贷“包装”成小贷就占了一定额度。

    另一家股份制银行的房贷业务负责人介绍，从银行的角度来看，发放三套房贷的风险明显要比发放小贷低，这是因为房贷有足够价值的抵押物，而且不少城市的房价在屡经调控后仍保持坚挺；而目前很多小企业的经营形式不乐观，银行发放小贷面临坏账骤增的风险。所以，部分银行在客观上对三套房贷“包装”成小贷的做法虚设“防火墙”。

    据记者了解，上海有关部门近期曾发布通知要求，明确指出要严格执行“认房认贷”的认定标准、首付款标准、贷款利率标准；严肃查处提供虚假证明骗取购房资格以及违规发放二套、三套房贷等行为。

    “其实银行业内对于三套房贷松动的事实都心照不宣。”以上股份制银行的房贷业务负责人对记者表示，有关部门近期在下发通知中直接提及违规发放三套房贷的行为，这显然是意有所指。不过在现实中，三套房贷“包装”成小贷由客户、开发商、贷款中介甚至银行多方参与，外界调查面临很难深入的现实问题，其中牵涉到各方的利益。